Charges locatives : ce que votre bailleur peut vous refacturer, ligne par ligne

Une liste fermée, pas un principe général

Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges qu'un bailleur peut récupérer sur son locataire. Elle est limitative : une dépense qui n'y figure pas ne peut pas être refacturée, même si le bail le prévoit et même si le locataire a payé sans discuter les années précédentes. Une clause contraire est réputée non écrite.

Trois familles de dépenses y figurent. Les services rendus au logement, comme l'eau froide, l'eau chaude et le chauffage collectif. L'entretien courant et les menues réparations des parties communes et des équipements. Enfin, certaines taxes, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Ce qui reste au propriétaire

Le remplacement d'un équipement en fin de vie n'est pas de l'entretien : une chaudière collective changée, un ascenseur remplacé, une toiture refaite relèvent du propriétaire. Il en va de même des honoraires de syndic pour la gestion de la copropriété, des travaux de mise aux normes, des frais de procédure engagés contre un autre occupant et des primes d'assurance de l'immeuble.

La ligne de partage la plus discutée concerne l'ascenseur et le chauffage : le contrat d'entretien courant est récupérable, la réparation lourde ou le remplacement ne le sont pas. Un même prestataire facturant les deux dans une seule ligne ne dispense pas le bailleur de ventiler.

La régularisation annuelle

Les charges se paient le plus souvent par provisions mensuelles, ajustées une fois par an. Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer le décompte par nature de charges, le mode de répartition entre les logements et, en immeuble collectif, la note d'information sur le chauffage et l'eau chaude.

Pendant les six mois qui suivent l'envoi du décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à votre disposition. Vous pouvez les consulter sur place et en prendre copie à vos frais. Un bailleur qui refuse cette consultation affaiblit sérieusement sa demande de paiement.

Les rappels sur plusieurs années

Il arrive qu'un bailleur régularise d'un coup plusieurs exercices. L'action en paiement des charges se prescrit par trois ans : au-delà, les sommes ne sont plus exigibles. La même prescription joue en votre faveur lorsque vous réclamez le trop-payé.

Lorsque la régularisation arrive avec plus d'un an de retard, le locataire peut demander l'étalement du paiement du solde sur douze mois. C'est un droit, pas une faveur : il n'a pas à être négocié.

Le forfait de charges, une autre logique

Dans une colocation à bail unique ou dans un bail mobilité, les charges peuvent être fixées au forfait. Le montant est alors définitif : pas de régularisation, pas de complément réclamé en fin d'année, mais pas non plus de remboursement si les dépenses réelles ont été inférieures. Le forfait doit rester proportionné aux charges effectivement supportées.

Comment contester sans aller au tribunal

La première étape reste la lettre recommandée demandant le détail et les justificatifs, avec un rappel du délai de six mois. En l'absence de réponse satisfaisante, la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie gratuitement, par simple courrier ; elle réunit bailleurs et locataires et rend un avis dans un délai de deux mois environ.

Si la conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris est compétent. Un décompte clair, année par année, avec les pièces obtenues et celles refusées, pèse davantage qu'un long argumentaire.

Cet article décrit l'état du droit au 12 mars 2026 et ne constitue pas une consultation. La contestation d'une régularisation relève du forfait de 800 € TTC, saisine comprise ; une simple lecture du décompte peut se faire lors de la consultation de 45 minutes à 90 € TTC.